売却を決めたら知っておこう！売却のあれこれ。
2016/08/12
不動産の売り主である依頼者と不動産仲介業者との関係を表しているのが媒介契約です。
この媒介契約形態には3つの種類があり、それぞれ意味が異なります。
不動産の売却を考えるとまずは不動産仲介業者に売却の依頼をすることになります。
その際に仲介業者と媒介契約を結ぶことになりますが、複数の仲介業者に重複依頼のできる一般媒介契約というのが依頼者側にはメリットがあるように思えます。不動産を売却する時に、「あとは任せます」と言って売れるまで何も知らずにいるという方はほどんどいません。
しかし、契約の方法によっては売れるまで何も知らされないという契約もあります。
売却を考えて不動産会社に依頼する時に説明されると思いますが、この契約の種類を頭に入れておくことも大切です。契約種類は以下の３つです。
一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
専任媒介契約
特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。また、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。
専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。こちらも目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。
落とし穴！一般媒介契約はシンプルな契約
一般媒介契約は一つの仲介業者だけではなく複数の仲介業者に依頼することができるので、
それだけ売却の機会が増えることになります。それによって起きる競合から売却値段をより上げることが期待できます。いいことづくめのような契約方法の一般媒介契約ですが、実は大きな落とし穴があります。それは報告の義務です。
不動産業者に報告義務はありません。依頼主は常に売却状況、商談状況が気になります。
お金も大きくなりますし、資金繰りなどいろいろなことを考えなくてはいけないので当然こと。ですから、売却状況で依頼主は何が起こっているのかがわからない状態です。
その点、専任媒介契約になると、一週間、あるいは二週間に一度の報告義務があるので、こちらのほうが状況が分かりやすいといったメリットがあります。
登録証明書があるか確認
土地建物などの資産を売却したいと思ったとき、不動産に依頼することになりますが、
そのときの依頼内容によっては媒介契約の内容も変わってきます。
それを証明するものが契約を交わした際に発行されるものが登録証明書です。売却を決めたらこうした登録証明書があるかどうかを確認するのも大切です。
これは売却依頼時にの他に賃貸を新たに依頼した場合にもこの登録証明書が発行されます。
登録された際にその内容は他の不動産会社に配信・提供されます。これによって媒介契約による依頼者の重複依頼などのチェックがしやすくなるというシステムになっているのです。
また、この登録内容は当然のことですが、依頼者にも遅滞なく交付されることになります。中にはこうした登録証明書の発行を先延ばしにしてしまうような不動産会社もあるので注意したいところです。
あれ？話が違う…とならないためにも変更証明書を
依頼者はその登録証明書の内容を確認し、登録内容に間違いがある場合、申請によって変更証明書が発行されます。また、媒介契約の期間が過ぎると、売買契約の場合は3ヶ月となっていますので、そのときは再登録証明書が発行されることとなります。
不動産は大きな財産です。その不動産を動かすこととなる契約はしっかりと知識を入れてから行いたいものです。
